房屋下水管道漏水咋辦？誰(shuí)來(lái)管？

新房驗(yàn)收時(shí)不知道下水管道咋回事，如今壞了，該誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

樓下裝修改造把下水管道挪移了，造成我家管道經(jīng)常堵，我該找誰(shuí)等等

出現(xiàn)這些問(wèn)題該如何解決......

本期嘉賓

王新永

省城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展研究中心 助理調(diào)研員

區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì) 調(diào)解員

網(wǎng)友提問(wèn)

案例一：我所在的小區(qū)是一個(gè)6層的商住小區(qū)，一樓是門(mén)市房，經(jīng)營(yíng)一家中餐飯店，因?yàn)橄滤蓝氯@個(gè)問(wèn)題已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間，一兩個(gè)月就要找人疏通一次，每次找到物業(yè)，給我們的答復(fù)都是自用管道要業(yè)主自己花錢(qián)，共用管道物業(yè)負(fù)責(zé)清理，可是這么多年的老小區(qū)管道都修改過(guò)很多次，一直都查找不到原因，業(yè)主總這么自己掏腰包疏通下水也不是長(zhǎng)久的事??？

案例二：我是2014年購(gòu)買(mǎi)的房子，因?yàn)樵谘b修時(shí)樓下的住戶改動(dòng)了下水主管道，現(xiàn)在造成我家下水管道經(jīng)常堵塞，找到對(duì)方協(xié)商多次都沒(méi)有結(jié)果，說(shuō)修改管道當(dāng)初是經(jīng)過(guò)物業(yè)同意的，但是我們找到物業(yè)卻不承認(rèn)有此事，讓我找樓上業(yè)主自行解決，我該如何解決呢？

案例三：我三年前購(gòu)買(mǎi)了一套7樓的商品房，拿到鑰匙后樓上樓下的鄰居都開(kāi)始裝修，因?yàn)閼粜偷脑颍考颐繎舳紴榱藬U(kuò)大衛(wèi)生間的面積和格局，進(jìn)行了管道修改，當(dāng)時(shí)物業(yè)也沒(méi)說(shuō)什么，可是現(xiàn)在裝修完房子，問(wèn)題出現(xiàn)了，3樓和7樓都出現(xiàn)了很大的下水道反味現(xiàn)象，實(shí)在難以忍受，找什么辦法解決呢？我們也不能這樣一直臭下去吧？

嘉賓解答

簡(jiǎn)單說(shuō)：

一：住宅樓房下水管道漏水的責(zé)任應(yīng)該如何劃分？

1、新領(lǐng)鑰匙入住驗(yàn)房，下水管道接口漏水、檢修口漏水，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)建設(shè)單位施工方進(jìn)行質(zhì)保維修。

2、夏季冷凝結(jié)露水由使用人自行處理。

3、專用部位在樓上或者樓下管根部出現(xiàn)滲漏，誰(shuí)家使用誰(shuí)家負(fù)責(zé)。

4、樓頂共用排氣位置滲漏（讓氣體不能接觸到人，直接排到空氣中，防止有沼氣等有毒氣體進(jìn)到室內(nèi)對(duì)人體有害，主要作用是保持下水管內(nèi)氣壓與大氣壓平衡，防止管內(nèi)污氣倒回衛(wèi)生間），由物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理。

二、住宅樓房下水管道分哪幾部分？不同部分，都需要誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？出現(xiàn)問(wèn)題找誰(shuí)解決？

1、樓頂排氣部分，維修維護(hù)由物業(yè)單位負(fù)責(zé)。

2、樓內(nèi)公共立管，非住戶人為損壞質(zhì)保期內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位負(fù)責(zé)，非住戶人為損壞質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負(fù)責(zé)，裝修期間或者使用過(guò)程中造成損壞由使用者或者破壞人負(fù)責(zé)。

3、住戶專用部位，新接收鑰匙入住驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，質(zhì)保期內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位負(fù)責(zé)，質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負(fù)責(zé)（探討交流：物業(yè)管理圈認(rèn)為此處“質(zhì)保期以外由業(yè)主負(fù)責(zé)”），裝修過(guò)程造成問(wèn)題由裝修公司負(fù)責(zé)，進(jìn)駐后期出現(xiàn)問(wèn)題由使用人負(fù)責(zé)。

4、樓內(nèi)處室外公共管道 ，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

5、樓層公用檢修口，非住戶人為損壞質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負(fù)責(zé)（公共檢修口是一處重要公用位置，裝修期間不得封閉，出現(xiàn)檢修維修必須使用時(shí)，專有住戶必須予以配合。）

責(zé)任是誰(shuí)？

三、新買(mǎi)的樓房，驗(yàn)收房屋時(shí)也看不到下水管道啊，如果裝修后發(fā)現(xiàn)管道破損找誰(shuí)負(fù)責(zé)？

1、正常樓房竣工驗(yàn)收過(guò)程中，會(huì)針對(duì)下水系統(tǒng)有獨(dú)立的無(wú)壓水管道進(jìn)行檢查驗(yàn)收，物業(yè)公司承接查驗(yàn)也會(huì)做注水實(shí)驗(yàn)，以保障交付正常使用，裝修公司進(jìn)場(chǎng)前會(huì)全面勘察量尺，裝修后如出現(xiàn)這種情況，第一責(zé)任人應(yīng)該是裝修公司，像現(xiàn)在這種情況物業(yè)依據(jù)裝修協(xié)議不予受理，建議交房驗(yàn)收時(shí)，必要的驗(yàn)房程序一定不能缺少，對(duì)下水管道進(jìn)行試水，以確認(rèn)完好通暢。

提示：選擇正規(guī)裝修公司并簽訂協(xié)議合同，裝修交付時(shí)做好驗(yàn)收。（此種情況，容易出現(xiàn)責(zé)任模糊的問(wèn)題，形成原因有很多，領(lǐng)鑰匙入住前沒(méi)有檢驗(yàn)，裝修完畢后使用時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題等等。如果在裝修過(guò)程中人為損壞、樓體自然沉降損壞、使用人使用過(guò)程中損壞，鑒定起來(lái)非常復(fù)雜。）

四、裝修時(shí)樓下的鄰居為了擴(kuò)大衛(wèi)生間和廚房空間，私自把主管道位置進(jìn)行了改動(dòng)，現(xiàn)在我家經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)管道堵塞問(wèn)題，這事該如何解決？

1、確定自家堵塞是否是由于主管道改造造成。

2、主管道屬于樓宇公共管道共用部位，不得私自改動(dòng)，出現(xiàn)這種情況應(yīng)告知物業(yè)公司，確認(rèn)改動(dòng)是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，是否能保障使用功能，如屬于私自改動(dòng)，物業(yè)公司可要求其恢復(fù)，并追究相關(guān)責(zé)任。

五、小區(qū)屬于商住兩用小區(qū)，一樓為飯店，我們的主管道及外管網(wǎng)化糞池經(jīng)常堵塞，這事怎么解決？

1、飯店的排污屬于特殊性的經(jīng)營(yíng)排污，小區(qū)的主管道和外網(wǎng)化糞池是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)清理，出現(xiàn)這樣的情況應(yīng)建議物業(yè)公司和飯店經(jīng)營(yíng)者單獨(dú)簽訂維護(hù)協(xié)議，定期做好檢查維護(hù)。

2、商住兩用小區(qū)一樓經(jīng)營(yíng)用房建議采用獨(dú)立下水，將合并的管線獨(dú)立分開(kāi)，就不會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)主管道堵塞情況。

六、小區(qū)入住率很低，我家樓上樓下都沒(méi)人入住，冬天天氣很冷，凍壞了下水管道，現(xiàn)在出現(xiàn)了漏水現(xiàn)象，該找誰(shuí)負(fù)責(zé)？

公共管道維護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，建議物業(yè)公司采取防寒或者在冬季管線內(nèi)設(shè)置長(zhǎng)流水。

七、什么情況下可以改動(dòng)下水管道，如果改動(dòng)了，出現(xiàn)問(wèn)題誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

1、樓宇下水管線在不能保障整體共用時(shí)，出現(xiàn)使用功能、設(shè)計(jì)不合理等缺陷，為保證整體其它結(jié)構(gòu)或者設(shè)施使用功能健全，可以進(jìn)行改動(dòng)。

2、建筑時(shí)一樓設(shè)計(jì)不是獨(dú)立下水，一樓住戶可以保證原管道不變，將自家下水獨(dú)立設(shè)管道改動(dòng)。

3、如出現(xiàn)必要的改動(dòng)情況，可向物業(yè)公司申請(qǐng)，經(jīng)共用使用人同意，找建設(shè)施工隊(duì)進(jìn)行改動(dòng)，后期問(wèn)題可正常由建設(shè)單位進(jìn)行質(zhì)保。

4、如自行改動(dòng)，則誰(shuí)施工誰(shuí)負(fù)責(zé)。