物業(yè)服務(wù)用房不僅包括著“必要的物業(yè)管理用房”，而且還包含著共用設(shè)備用房以及物業(yè)服務(wù)值班用房。必要的物業(yè)辦公用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理處的形式進(jìn)行具體物業(yè)管理服務(wù)活動所必需的辦公室，以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會所必需的辦公室。

　　物業(yè)管理用房是指專門供物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動使用的建筑。必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提與必要物質(zhì)條件。物業(yè)區(qū)域內(nèi)已建成的項(xiàng)目中如果缺乏物業(yè)管理用房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可能無法順利開展物業(yè)服務(wù)。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”這就從行政法規(guī)的層面明確了建設(shè)單位負(fù)有配置必要物業(yè)管理用房的義務(wù)。

　　必要的物業(yè)管理用房具體包括必要的物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、物業(yè)維修用房以及保安人員的部分集體宿舍等。其中必要的物業(yè)辦公用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理處的形式進(jìn)行具體物業(yè)管理服務(wù)活動所必需的辦公室，以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會所必需的辦公室。建設(shè)單位按照規(guī)定所配置必要的物業(yè)管理用房必須是符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)）標(biāo)準(zhǔn)的，能夠計(jì)算為房屋建筑面積的，具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。建設(shè)單位提供的房屋如果屬于不能計(jì)算房屋建筑面積的，如架空層、轉(zhuǎn)換層等，或者屬于臨時(shí)性建筑的非永久性建筑均屬不符合必要的物業(yè)管理用房的規(guī)定范疇。

　　目前國家沒有關(guān)于配置物業(yè)管理用房的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但是各地方在地方法規(guī)或政策上都相應(yīng)地作出了具體配置物業(yè)管理用房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

　　如《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：“新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供；（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50％。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用?！?/span>

　　廈門規(guī)定按照最少不低于30平方米、最多不超過200平方米的建筑面積提供；《海南省物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定按照總建筑面積的1.5％比例提供。

　　《成都市物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)管理若干規(guī)定（試行）》（“成規(guī)管〔2004〕141號”文件）對于物業(yè)管理用房的規(guī)定更加具體、合理：“物業(yè)管理用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等”，“市規(guī)劃局應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確物業(yè)管理用房的相關(guān)規(guī)劃管理要求。”“凡新建住宅小區(qū)（含組團(tuán)）以及十層（含十層）以上的高層樓宇項(xiàng)目，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)配建相應(yīng)物業(yè)管理用房：總建筑面積在10萬平方米以下的項(xiàng)目，比例按4‰配置，但面積最小不得低于

　　平方米；總建筑面積在10萬平方米以上的、30萬平方米以下的項(xiàng)目，比例按3‰配置，但面積最小不低于400平方米；總建筑面積在30萬平方米以上的項(xiàng)目，比例按2‰配置，但面積最小不低于900平方米?！?/span>

　　修訂后的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房?！痹摋l例第四十條同時(shí)規(guī)定，建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具。

　　另外，還應(yīng)該注意在《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條中所提出的是“物業(yè)服務(wù)用房”而非“必要的物業(yè)管理用房”，這兩者是有所區(qū)別的。物業(yè)服務(wù)用房不僅包括著“必要的物業(yè)管理用房”，而且還包含著共用設(shè)備用房以及物業(yè)服務(wù)值班用房。既然作為必要的物業(yè)管理用房，那么就意味著這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該只是最低、最少的要求，沒有必要規(guī)定最高要求。超過最低、最少的物業(yè)管理用房可以理解為開發(fā)建設(shè)單位按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國城市房產(chǎn)管理法》的法律規(guī)定所給予全體業(yè)主的贈與性行為。理所當(dāng)然，這種贈與性的物業(yè)管理用房對于全體業(yè)主來說應(yīng)該是多多益善。所以，《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條所規(guī)定的最高不超過三百平方米的標(biāo)準(zhǔn)有不合理、不公平之嫌。

　　修訂后的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。同樣，這里的最高不超過六十平方米也是不合理、不公平的。

　　目前，國家雖然沒有明確規(guī)定物業(yè)管理用房是否無償或有償提供，但是一些地方性法規(guī)中已經(jīng)作出規(guī)定，如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)服務(wù)用房，包括物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。”因此，各地最好在法規(guī)中明確規(guī)定物業(yè)管理用房和物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　對于物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的……物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！蓖瑫r(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條也規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主?！?/span>

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款?！边@其中“責(zé)令限期改正”屬于行政處罰中的行為罰，意味著沒有按照規(guī)定提供必要的物業(yè)管理用房的，建設(shè)單位應(yīng)該改正其違法行為按照規(guī)定提供。而改正意味著對于建設(shè)單位已經(jīng)全部出售的物業(yè)房屋，建設(shè)單位可以通過從購房者處回購物業(yè)房屋的方式補(bǔ)齊所不足的必要的物業(yè)管理用房，或者強(qiáng)制建設(shè)單位支付購買必要的物業(yè)管理用房的資金。而其中“給予警告”屬于行政處罰中以示警戒的聲譽(yù)罰或申誡罰。“處10萬元以上50萬元以下的罰款”則屬于明文規(guī)定罰款固定數(shù)值的財(cái)產(chǎn)罰。

　　此外《中華人民共和國行政處罰法》第十一條：“地方性法規(guī)可以設(shè)定除限制人身自由、吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照以外的行政處罰。法律、行政法規(guī)對違法行為已經(jīng)作出行政處罰規(guī)定，地方性法規(guī)需要作出具體規(guī)定的，必須在法律、行政法規(guī)規(guī)定的給予行政處罰的行為、種類和幅度的范圍內(nèi)規(guī)定?！?/span>

　　對于物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在辦理不動產(chǎn)登記中如何處理的問題，為了遵循《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條所規(guī)定“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”的立法精神，保障物業(yè)服務(wù)用房不被單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、交易、流通、抵押，保障業(yè)主共有部分的共有所有權(quán)不被非法侵害，建設(shè)部2008年2月15日頒布、7月1日起施行的《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！毙抻喓蟮摹稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條也規(guī)定：“縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。”這就充分表明物業(yè)服務(wù)用房在辦理不動產(chǎn)登記中可以在房屋總登記薄上記載，但不可以獨(dú)立辦理頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。該條例還規(guī)定，縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前條規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房